ITBI: vale o valor de avaliação da Prefeitura ou o valor da compra?

Em regra, vale o valor da compra. Desde 2022, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) entende que o ITBI deve ser calculado sobre o valor de mercado do imóvel e que o valor declarado pelo comprador presume-se correto. A Prefeitura só pode cobrar sobre um valor maior se abrir um processo administrativo próprio, com direito de defesa. O que ela não pode fazer é substituir o preço da compra por uma tabela criada por ela mesma.

Mesmo assim, muitas prefeituras continuam emitindo a guia pelo maior valor. Por isso o tema segue chegando aos tribunais, e as decisões recentes do Tribunal de Justiça de São Paulo mostram que a posição do STJ continua sendo aplicada, inclusive depois da mudança feita no Código Tributário Nacional em 2026.

O que é o valor de avaliação da Prefeitura e por que ele aparece na guia?

Alguns municípios criaram tabelas próprias com um valor estimado para cada imóvel, ou avaliam o imóvel por conta própria no momento da emissão da guia. O nome muda de cidade para cidade: valor de avaliação, valor de referência ou valor venal de referência. Em São Paulo, esse número é chamado de Valor Venal de Referência (VVR). Na prática, a guia do ITBI mostra o valor da transação e o valor de referência, e o sistema cobra sobre o maior deles.

O efeito é simples de entender. Quem comprou abaixo da tabela da Prefeitura, por uma negociação bem feita ou por um imóvel que precisa de reforma, acaba pagando imposto sobre um preço que não pagou.

O que o STJ decidiu no Tema 1.113?

Em 2022, a Primeira Seção do STJ julgou o tema como recurso repetitivo (REsp 1.937.821/SP), o que obriga juízes e tribunais de todo o país a seguirem a mesma orientação. Foram fixadas três teses:

a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser usada como piso;
o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, e essa presunção só pode ser afastada pelo Fisco mediante processo administrativo próprio (art. 148 do CTN);
o município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com base em valor de referência estabelecido unilateralmente.

Em outras palavras, o ponto de partida é o preço declarado. Se a Prefeitura entender que ele está abaixo do mercado, cabe a ela demonstrar isso em um procedimento com contraditório.

A Lei Complementar 227/2026 mudou essa regra?

Essa é a principal dúvida de 2026. A Lei Complementar 227, publicada em 13 de janeiro de 2026 como parte da regulamentação da reforma tributária, alterou o art. 38 do Código Tributário Nacional. O texto agora define que o valor venal é aquele pelo qual o imóvel seria negociado à vista, em condições normais de mercado, e que esse valor será estimado por critérios técnicos, como preços praticados no mercado, informações de cartórios e de agentes financeiros e características do imóvel. Também determina que as prefeituras divulguem os critérios usados, e que o contribuinte possa contestá-los em procedimento específico.

Há duas leituras em debate:

Leitura favorável às prefeituras: a lei deu base legal mais sólida para que o município estime o valor de mercado com metodologia própria, desde que transparente e contestável.
Leitura favorável ao contribuinte: a lei repetiu, em grande parte, o que o STJ já havia dito sobre valor de mercado e não autorizou a troca automática do preço declarado por uma tabela. O direito de contestar continua existindo, e a presunção em favor do valor declarado não foi revogada.

Até aqui, o TJSP tem seguido a segunda leitura. Em embargos de declaração julgados em 2026, câmaras de Direito Público do tribunal rejeitaram o argumento de que a nova redação do art. 38 teria superado o Tema 1.113. Ainda assim, o assunto não está encerrado: o STJ não voltou a analisar a questão depois da nova lei, e é provável que os municípios revisem suas legislações para se adaptar ao novo texto. Quem vai comprar imóvel nos próximos meses deve acompanhar essa evolução.

O que o TJSP vem decidindo?

A 18ª Câmara de Direito Público do TJSP tem reafirmado a aplicação do Tema 1.113 em julgamentos recentes. Dois exemplos de agosto de 2026:

Apelação 1044361-97.2024.8.26.0114 (Campinas), julgada em 17/08/2026: o tribunal afastou a cobrança de ITBI sobre a diferença entre o valor declarado e o valor de referência fixado unilateralmente pelo município.
Apelação 1001458-92.2025.8.26.0411, julgada em 05/08/2026: o tribunal registrou que a autoridade fiscal não pode arbitrar a base de cálculo sem instaurar, antes, processo administrativo regular.

O mesmo raciocínio aparece fora de São Paulo. No Rio de Janeiro, por exemplo, a Turma Recursal da Fazenda Pública manteve, em agosto de 2026, a devolução de ITBI cobrado sobre valor arbitrado pela Prefeitura (R$ 350 mil) em vez do preço efetivamente pago (R$ 305 mil) por um apartamento em Laranjeiras.

Essa decisão vale automaticamente para todos os compradores?

Não. Esse é um ponto que costuma gerar confusão. Cada acórdão do TJSP resolve o caso das partes envolvidas. O Tema 1.113 obriga os tribunais a decidir no mesmo sentido, mas não muda sozinho o sistema de emissão de guias da Prefeitura. Quem recebe a guia pelo valor de referência precisa agir para ter o direito reconhecido: administrativamente, quando o município oferece esse caminho, ou judicialmente.

Também vale lembrar que, em regra, quem paga o ITBI é o comprador. O vendedor raramente tem interesse direto nessa discussão, a não ser que o contrato tenha dividido o custo do imposto.

Exemplo prático

Imagine a compra de um apartamento por R$ 800 mil, com valor de referência municipal de R$ 1 milhão e alíquota hipotética de 3%.

Base de cálculo	ITBI
Valor da compra (R$ 800 mil)	R$ 24 mil
Valor de referência (R$ 1 milhão)	R$ 30 mil
Diferença	R$ 6 mil

Em imóveis de valor mais alto, ou em operações com vários imóveis, como a integralização de bens em uma holding, a diferença cresce na mesma proporção.

Quando vale a pena discutir, e quando não vale?

O Tema 1.113 protege o preço real, e não qualquer preço. Alguns cuidados:

O valor declarado precisa ser verdadeiro. Declarar na escritura um valor menor do que o efetivamente pago é irregular e expõe comprador e vendedor a autuação, multa e questionamentos fiscais, inclusive no Imposto de Renda.
Documentos contam. Com a LC 227/2026, a Prefeitura pode usar informações de cartórios e de bancos. Se a avaliação feita pelo banco para o financiamento for bem superior ao preço, isso pode ser usado no processo administrativo. É bom ter como explicar a diferença (estado de conservação, necessidade de reforma, urgência na venda, anúncios de imóveis semelhantes).
O custo precisa compensar. Em diferenças pequenas, o custo e o tempo de um processo podem não justificar a discussão. A conta deve ser feita caso a caso.

O que fazer agora

Antes de pagar: confira na guia qual valor foi usado como base de cálculo. Se for o valor de referência e a diferença for relevante, é possível discutir antes do pagamento, em regra por mandado de segurança, para recolher o imposto sobre o valor da compra.
Se já pagou: o prazo para pedir a devolução do que foi pago a mais é de cinco anos, contados do pagamento (art. 168 do CTN). O pedido pode ser administrativo ou judicial.
Guarde a documentação: escritura, contrato, comprovantes de pagamento, guia do ITBI, laudo de avaliação do banco (se houver) e elementos que expliquem o preço.
Se vai comprar em breve: inclua o custo do ITBI na negociação e verifique com antecedência qual base de cálculo o município vai aplicar.

Conclusão

O Tema 1.113 do STJ continua sendo a referência para a base de cálculo do ITBI, e o TJSP tem mantido essa orientação mesmo depois da LC 227/2026. Isso não significa que a Prefeitura vá aplicar o preço da compra por conta própria: na maioria dos casos, o direito precisa ser pedido. A análise da guia, do preço e da documentação indica se a discussão vale a pena e qual o caminho mais econômico.

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Fontes

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Sobre a autora

Andressa Magalhães | OAB/RJ 224.282

Advogada, pós-graduada em Direito Imobiliário pela PUC-Rio e coautora do livro Direito Imobiliário 4.0 (Editora Foco). Atuou por seis anos no jurídico interno de grandes incorporadoras e por três anos em escritório especializado em Direito Imobiliário.

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