Depende de três fatores: a data em que o contrato foi assinado, o tipo de imóvel (unidade em incorporação ou lote) e se o empreendimento está submetido ao patrimônio de afetação. Para contratos assinados depois de dezembro de 2018, a lei permite que a incorporadora retenha até 25% do que foi pago, ou até 50% quando há patrimônio de afetação, além da comissão de corretagem.
Esses percentuais, porém, vêm sendo discutidos na Justiça, com decisões que ora aplicam o limite legal, ora reduzem a retenção. Para uniformizar o tema, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) afetou três novos recursos repetitivos, cujo resultado vai orientar todos os tribunais do país.
O que a lei prevê hoje?
A Lei 13.786/2018, conhecida como Lei do Distrato, entrou em vigor em 28 de dezembro de 2018 e criou regras específicas para o desfazimento do contrato por iniciativa ou inadimplemento do comprador.
Unidade em incorporação (apartamento, sala, casa em condomínio)
Pelo art. 67-A da Lei 4.591/1964, o comprador que desiste recebe de volta o que pagou, corrigido, com os seguintes descontos:
- a comissão de corretagem, se tiver sido informada de forma destacada no contrato;
- a multa (pena convencional), limitada a 25% do valor pago;
- se o comprador já tiver recebido o imóvel, a taxa de fruição de 0,5% ao mês sobre o valor atualizado do contrato, além de impostos, condomínio e outras despesas do período.
Quando o empreendimento está submetido ao patrimônio de afetação, regime em que o terreno, a obra e os recursos do empreendimento ficam separados do restante do patrimônio da incorporadora, a multa pode chegar a 50% do valor pago. Nesse caso, a devolução ocorre em até 30 dias após o habite-se. Sem patrimônio de afetação, o prazo é de 180 dias após o desfazimento.
Lote em loteamento
Para lotes, a regra está no art. 32-A da Lei 6.766/1979. Os descontos são diferentes: taxa de fruição de até 0,75% sobre o valor atualizado do contrato, contada da entrega da posse, e multa com despesas administrativas limitada a 10% do valor atualizado do contrato, além de encargos, impostos e corretagem. A devolução pode ser feita em até 12 parcelas mensais.
Contratos anteriores a dezembro de 2018
Para contratos antigos, não se aplicam os percentuais da Lei do Distrato. Vale a jurisprudência do STJ: a devolução deve ser imediata (Súmula 543), e a Segunda Seção fixou em 2019 a retenção de 25% dos valores pagos como parâmetro adequado (REsp 1.723.519/SP).
Por que o tema chegou ao STJ?
O conflito está, principalmente, no percentual de 50%. De um lado, a lei autoriza expressamente essa retenção nos empreendimentos com patrimônio de afetação. De outro, o Código de Defesa do Consumidor proíbe cláusulas que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, e o Código Civil permite ao juiz reduzir a multa manifestamente excessiva (art. 413). Com base nesses dispositivos, vários tribunais estaduais passaram a reduzir a retenção para 25% ou 20%.
No STJ, as duas turmas de Direito Privado têm validado o limite legal, mas com ênfases diferentes:
- Terceira Turma: em junho de 2026, no AREsp 3.178.199/GO (relatora ministra Nancy Andrighi), considerou válida a retenção de 50% em contrato posterior à lei com patrimônio de afetação e reformou decisão do TJGO que a havia reduzido para 25%. A decisão registrou, porém, que situações excepcionais de abuso, demonstradas no caso concreto, continuam passíveis de revisão.
- Quarta Turma: em setembro de 2026, no EDcl no AgInt no REsp 2.221.464/SP (relator ministro Raul Araújo), reafirmou que a retenção de 50% não é abusiva por si só quando amparada na lei e expressamente pactuada, e reformou decisão do TJSP que a havia reduzido para 20%.
A diferença está no espaço deixado para a redução pelo juiz. É justamente isso que o julgamento repetitivo deve esclarecer.
O que o STJ vai decidir nos Temas 1.464, 1.465 e 1.466?
A Segunda Seção do STJ afetou sete recursos especiais ao rito dos repetitivos, todos sob relatoria do ministro Ricardo Villas Bôas Cueva. A votação da afetação ocorreu entre 24 e 30 de junho de 2026.
| Tema | Questão a ser decidida | Recursos |
|---|---|---|
| 1.464 | Percentual e base de cálculo da retenção na rescisão, por iniciativa e culpa do comprador, de contratos de lote ou terreno firmados depois da Lei do Distrato | REsp 2.255.394/MA e 2.255.370/MA |
| 1.465 | Percentual e base de cálculo da retenção na rescisão, por iniciativa e culpa do comprador, de contratos de compra e venda de imóvel firmados antes da Lei do Distrato | REsp 2.255.393/MA e 2.255.054/MA |
| 1.466 | Se, nos contratos com patrimônio de afetação firmados depois da Lei do Distrato, a rescisão por inadimplemento do comprador autoriza a retenção de até 50% das quantias pagas (art. 67-A, § 5º, da Lei 4.591/1964) | REsp 2.258.565/SP, 2.258.822/SP e 2.259.135/SP |
Dois pontos práticos:
- Suspensão: ficam suspensos os recursos especiais e agravos em recurso especial sobre esses temas, nos tribunais de segunda instância e no STJ. As ações em primeira instância e as apelações nos tribunais estaduais continuam tramitando normalmente.
- Prazo: não há data marcada para o julgamento. Até lá, os tribunais estaduais podem continuar decidindo de forma diferente entre si.
O que está em jogo para cada lado?
Para o comprador, a retenção de 50% pode significar perder metade do que pagou, muitas vezes por uma mudança de renda ou pela recusa do financiamento bancário. A redução judicial é, hoje, a principal forma de discutir esse percentual.
Para a incorporadora, o limite de 50% foi pensado para proteger o empreendimento e os demais compradores. Distratos em volume reduzem o caixa da obra, e o patrimônio de afetação existe justamente para garantir a conclusão. Decisões que reduzem a retenção de forma imprevisível dificultam a precificação do risco e o planejamento financeiro.
Uma tese firmada pelo STJ, qualquer que seja o resultado, traz previsibilidade para os dois lados.
O que fazer agora
Se você é comprador e pensa em desistir:
- Verifique a data de assinatura do contrato (antes ou depois de 28/12/2018).
- Confira na matrícula do imóvel se o patrimônio de afetação foi averbado. Sem averbação, o limite de 50% não se aplica.
- Leia o quadro-resumo do contrato. A Lei do Distrato exige que ele informe, com destaque, as penalidades e os prazos de devolução. Falhas nesse quadro podem ser relevantes.
- Se a compra foi feita em estande de vendas ou fora da sede da incorporadora, verifique se ainda está dentro do prazo de 7 dias para desistir com devolução integral, inclusive da corretagem (art. 67-A, § 10).
- Avalie alternativas ao distrato, como a cessão do contrato a outro comprador ou a renegociação das parcelas. Em muitos casos, elas preservam mais valor do que a rescisão.
Se você é incorporadora:
- Revise o quadro-resumo e as cláusulas de distrato dos contratos padrão, para garantir que atendem a todos os requisitos da Lei 13.786/2018.
- Confirme a averbação do patrimônio de afetação em cada empreendimento em que a retenção de 50% for aplicada.
- Mapeie os processos em andamento sobre o tema e o risco financeiro envolvido, considerando que o resultado dos repetitivos pode alterar o desfecho de todos eles.
- Considere acordos nos casos em que a manutenção da discussão judicial tenha custo superior à diferença em disputa.
Conclusão
A Lei do Distrato trouxe percentuais claros, mas a aplicação do limite de 50% ainda divide os tribunais. O julgamento dos Temas 1.464, 1.465 e 1.466 deve definir a regra para contratos antigos, para lotes e para empreendimentos com patrimônio de afetação. Até lá, a análise do contrato, da matrícula e da data de assinatura continua sendo o ponto de partida para saber quanto pode ser devolvido e qual o melhor caminho: o distrato, a cessão ou a negociação.
Fontes
- STJ, Boletim de Precedentes n. 141 (07/07/2026): Propostas de Afetação 540, 541 e 543
- ConJur: STJ decide passar a limpo retenção do vendedor em caso de distrato (16/08/2026)
- Lei 13.786/2018 (Lei do Distrato), que inseriu o art. 67-A na Lei 4.591/1964 e o art. 32-A na Lei 6.766/1979
- STJ, REsp 1.723.519/SP, Segunda Seção, julgado em 28/08/2019
- STJ, AREsp 3.178.199/GO, Terceira Turma (Rota Jurídica)
- STJ, EDcl no AgInt no REsp 2.221.464/SP, Quarta Turma (Queiroz Cavalcanti Advocacia)
- Código Civil, art. 413
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