Atualizado em setembro de 2026.
Quem vende um imóvel por um valor maior do que pagou pode ter de recolher Imposto de Renda sobre essa diferença. É o imposto sobre o ganho de capital, também chamado de lucro imobiliário. Muitas vendas, porém, se enquadram em hipóteses de isenção ou de redução, e conhecer essas regras antes de fechar o negócio pode mudar o planejamento da operação.
Este artigo explica como o imposto é calculado, quando ele não é devido, como fica a venda de imóvel do casal, o que vale para quem atualizou o valor do imóvel no Imposto de Renda e o que a reforma tributária mudou.
O que é o ganho de capital (ou lucro imobiliário)
De forma simplificada, o ganho de capital é a diferença positiva entre o valor de venda e o custo de aquisição do imóvel declarado no Imposto de Renda.
O custo de aquisição não é apenas o preço pago na compra. Podem ser somados a ele, por exemplo, os gastos com construção, ampliação e reformas, desde que comprovados por documentos e informados na declaração. Do lado da venda, a comissão de corretagem paga pelo vendedor pode ser descontada do valor de alienação. As regras detalhadas estão na Instrução Normativa SRF 84/2001.
Por isso, manter a declaração de bens atualizada com as benfeitorias feitas ao longo dos anos, e guardar notas fiscais e recibos, reduz legalmente o imposto no momento da venda.
Quais são as alíquotas
O imposto é progressivo, calculado por faixas do ganho (art. 21 da Lei 8.981/1995):
| Parcela do ganho de capital | Alíquota |
|---|---|
| Até R$ 5 milhões | 15% |
| De R$ 5 milhões a R$ 10 milhões | 17,5% |
| De R$ 10 milhões a R$ 30 milhões | 20% |
| Acima de R$ 30 milhões | 22,5% |
Os fatores de redução: o tempo de propriedade conta a favor
Antes de aplicar a alíquota, a lei permite reduzir o ganho conforme o tempo em que o imóvel ficou com o vendedor. Há dois mecanismos:
- Imóveis comprados até 1988: o ganho é reduzido em um percentual fixo por ano de aquisição, que vai de 5% (compra em 1988) a 100% (compra até 1969). Ou seja, imóveis adquiridos até 1969 não pagam imposto sobre o ganho (art. 18 da Lei 7.713/1988).
- Fatores FR1 e FR2: para todos os imóveis, a Lei 11.196/2005 criou fatores que reduzem o ganho de acordo com o número de meses entre a compra e a venda, contados a partir de 1996 (art. 40). Quanto mais tempo com o imóvel, menor a base de cálculo.
Exemplo simplificado. Um imóvel comprado em janeiro de 2016 por R$ 500 mil e vendido em setembro de 2026 por R$ 1 milhão gera um ganho de R$ 500 mil. Aplicando o fator de redução FR2 pelo período de cerca de 128 meses, a base de cálculo cai para aproximadamente R$ 320 mil, e o imposto fica em torno de R$ 48 mil, e não R$ 75 mil. O cálculo exato é feito no programa da Receita Federal.
Quando a venda é isenta
Único imóvel, vendido por até R$ 440 mil
É isento o ganho na venda do único imóvel que a pessoa possua, desde que o valor de venda seja de até R$ 440 mil e que ela não tenha feito outra venda de imóvel nos últimos cinco anos (art. 23 da Lei 9.250/1995). A regra vale para imóveis residenciais e comerciais.
Venda de imóvel residencial e compra de outro em 180 dias
É isento o ganho na venda de imóvel residencial quando o vendedor usa o dinheiro, em até 180 dias contados da assinatura do contrato, para comprar outro imóvel residencial no Brasil (art. 39 da Lei 11.196/2005). Pontos de atenção:
- se apenas parte do valor for reinvestida, o imposto incide sobre a parte não aplicada, de forma proporcional;
- o benefício só pode ser usado uma vez a cada cinco anos;
- se as condições não forem cumpridas, o imposto é cobrado com juros e multa.
Venda para quitar o financiamento de outro imóvel residencial
O Superior Tribunal de Justiça decidiu que a isenção dos 180 dias também vale quando o vendedor usa o dinheiro para quitar, total ou parcialmente, o financiamento de outro imóvel residencial que já possui (REsp 1.469.478). A Receita Federal passou a adotar o mesmo entendimento (Solução de Consulta Cosit 17/2022).
Em 2026, porém, a Receita delimitou esse ponto: para ela, a isenção não se aplica quando o dinheiro da venda é usado para construir outro imóvel ou para quitar financiamento contratado para construção (Solução de Consulta Cosit 108/2026). Quem pretende vender para construir deve considerar esse risco no planejamento.
Venda de imóvel do casal
Quando o imóvel pertence ao casal casado em comunhão parcial ou universal de bens, a Receita Federal esclareceu, em agosto de 2026, como o imposto deve ser calculado (Solução de Consulta Cosit 161/2026):
- o ganho de capital é apurado sobre o imóvel inteiro, e não sobre a metade de cada cônjuge;
- as faixas progressivas de alíquota são aplicadas sobre esse ganho total;
- só depois de calculado o imposto é que ele é dividido: cada cônjuge paga 50%.
Na maioria das vendas, isso não altera o valor final, porque o ganho fica abaixo de R$ 5 milhões e a alíquota é de 15% de qualquer forma. A diferença aparece em operações de valor alto. Com um ganho de R$ 6 milhões, por exemplo, o imposto calculado sobre o total é de R$ 925 mil (15% sobre R$ 5 milhões e 17,5% sobre R$ 1 milhão). Se cada cônjuge calculasse sobre a própria metade (R$ 3 milhões), ambos ficariam na faixa de 15%, e o total seria de R$ 900 mil. Pela orientação da Receita, vale o primeiro cálculo.
Herança e doação: a escolha do valor muda quando o imposto é pago
Quando um imóvel passa por herança ou por doação em adiantamento da legítima (a doação feita a um herdeiro necessário, como um filho), a lei permite escolher por qual valor ele é transferido: o valor que consta na declaração de quem transmite ou o valor de mercado (art. 23 da Lei 9.532/1997).
Essa escolha não elimina o imposto. Ela define quando ele é pago e por quem. Um exemplo ajuda:
Um pai declarou um apartamento por R$ 200 mil. Hoje, o imóvel vale R$ 1 milhão, e será transmitido ao filho.
- Transferência pelo valor da declaração (R$ 200 mil): não há Imposto de Renda na transmissão. O filho recebe o imóvel com o custo de R$ 200 mil. Se um dia vender por R$ 1 milhão, o ganho de R$ 800 mil será dele, e o imposto será calculado nessa venda, com as isenções e reduções que se aplicarem ao caso.
- Transferência pelo valor de mercado (R$ 1 milhão): a diferença de R$ 800 mil é tributada já na transmissão, e o imposto é pago pelo espólio (na herança) ou pelo pai (na doação). Em compensação, o filho recebe o imóvel com custo de R$ 1 milhão e, se vender por esse valor, não terá ganho a declarar.
Em resumo: pelo valor da declaração, o imposto fica adiado e pode nem vir a ser cobrado, se o herdeiro nunca vender ou se a venda se enquadrar numa isenção; pelo valor de mercado, o imposto é antecipado. A decisão depende dos planos para o imóvel e deve ser tomada com planejamento, junto com a análise do ITCMD, o imposto estadual sobre herança e doação.
Quem atualizou o valor do imóvel no Imposto de Renda
Em 2024 e em 2025, duas leis abriram prazos para o proprietário “atualizar” o valor do imóvel na declaração: em vez de esperar a venda para pagar 15% sobre o lucro, ele podia antecipar o pagamento de 4% sobre a valorização. Os dois prazos estão encerrados, mas quem aderiu precisa conhecer uma regra importante: vender o imóvel cedo demais faz a vantagem desaparecer, total ou parcialmente.
Pela Lei 14.973/2024 (prazo até 16/12/2024)
Nesse programa, a vantagem é liberada aos poucos, ao longo de 15 anos (art. 8º). Exemplo:
Maria comprou um imóvel por R$ 300 mil e, em dezembro de 2024, atualizou o valor para R$ 800 mil, pagando 4% sobre R$ 500 mil, ou seja, R$ 20 mil.
- Se vender em até 36 meses da atualização (até dezembro de 2027), a atualização é ignorada no cálculo: o ganho volta a ser calculado a partir do custo original de R$ 300 mil. A lei não prevê o aproveitamento dos R$ 20 mil já pagos.
- Entre 3 e 15 anos, a parte da atualização que pode ser usada cresce gradualmente: 8% após 36 meses, chegando a 94% entre 14 e 15 anos.
- Após 15 anos, vale 100% da atualização: o custo passa a ser de R$ 800 mil, e só a valorização acima disso é tributada.
Pelo Rearp, da Lei 15.265/2025 (prazo até 19/02/2026)
Nesse programa, a regra é de tudo ou nada, com prazo de 5 anos (art. 7º). Exemplo:
João comprou um imóvel por R$ 300 mil e, em fevereiro de 2026, atualizou o valor para R$ 800 mil, pagando R$ 20 mil.
- Se vender em até 5 anos da adesão (até fevereiro de 2031), a atualização é desconsiderada: o ganho é calculado a partir do custo original de R$ 300 mil. Diferentemente do programa anterior, os R$ 20 mil pagos são descontados do imposto devido, corrigidos pela Selic.
- Após 5 anos, vale a atualização integral: o custo passa a ser de R$ 800 mil.
- A regra dos 5 anos não se aplica à transmissão por herança nem à partilha em divórcio ou dissolução de união estável.
A Lei 15.265/2025 também permitiu que quem havia atualizado pela Lei 14.973/2024 migrasse para o Rearp (art. 8º). Por isso, quem atualizou o valor do imóvel deve confirmar com o seu contador qual regime se aplica e quando a atualização foi feita antes de assinar a venda.
A reforma tributária mudou esse imposto?
Não, pelo menos até agora. As duas frentes da reforma trataram de outros pontos:
- Reforma do Imposto de Renda (Lei 15.270/2025): criou a tributação mínima para quem recebe mais de R$ 600 mil por ano, a partir do ano-calendário de 2026, mas os ganhos de capital, incluindo os da venda de imóveis, ficam fora dessa conta (art. 16-A, § 1º, I, da Lei 9.250/1995, incluído pela Lei 15.270/2025). Alíquotas, isenções e fatores de redução do lucro imobiliário continuam os mesmos.
- Reforma do consumo (Emenda Constitucional 132/2023 e Lei Complementar 214/2025): criou o IBS e a CBS, que estão em fase de transição. A venda eventual de imóvel por pessoa física, em regra, não é tributada por esses novos tributos. A pessoa física passa a ser contribuinte quando, no ano anterior, vendeu mais de 3 imóveis distintos que tinha havia menos de 5 anos, ou mais de 1 imóvel construído por ela nos 5 anos anteriores à venda (art. 251, § 1º, II e III, e § 3º, da LC 214/2025). Nesses casos, IBS e CBS se somam ao Imposto de Renda.
- ITCMD: a Emenda 132/2023 tornou obrigatórias alíquotas progressivas para o imposto estadual sobre herança e doação, o que reforça a importância do planejamento nas transmissões de imóveis dentro da família.
Há também propostas em discussão no Congresso para mudar o cálculo do lucro imobiliário, como a correção do custo pela inflação (PL 2.497/2026, no Senado). Enquanto não forem aprovadas, valem as regras descritas acima.
Prazo para pagar o imposto
Quando há imposto a pagar, o recolhimento deve ser feito até o último dia útil do mês seguinte ao da venda. O cálculo é feito no programa de Apuração dos Ganhos de Capital (GCAP), da Receita Federal, e as informações são depois importadas para a declaração anual. O atraso gera multa e juros.
Conclusão
O imposto na venda de um imóvel raramente é um número fixo. Tempo de propriedade, reformas documentadas, destino do dinheiro da venda, regime de bens do casal e eventuais atualizações de valor podem reduzir, aumentar ou até eliminar o tributo, desde que as condições legais sejam cumpridas. O melhor momento para avaliar isso é antes de assinar o contrato, e não depois.
A apuração do imposto deve ser feita com o apoio de um contador. Se você está planejando a venda de um imóvel e quer avaliar os aspectos jurídicos da operação, como a forma do contrato, a documentação e o planejamento patrimonial envolvido, entre em contato com o escritório.
Fontes
- Lei 8.981/1995, art. 21 (alíquotas)
- Lei 7.713/1988, art. 18 (redução para imóveis adquiridos até 1988)
- Lei 9.250/1995, art. 23 (único imóvel até R$ 440 mil)
- Lei 11.196/2005, arts. 39 e 40 (isenção dos 180 dias e fatores de redução)
- Lei 9.532/1997, art. 23 (herança e doação)
- Lei 14.973/2024, arts. 6º e 8º (atualização de imóveis)
- Lei 15.265/2025, arts. 3º, 7º e 8º (Rearp)
- Lei 15.270/2025 (reforma do Imposto de Renda)
- Lei Complementar 214/2025, art. 251 (IBS e CBS nas operações com imóveis)
- Emenda Constitucional 132/2023
- Receita Federal: prazo final do Rearp (fevereiro de 2026)
- Contábeis: prazo de 16/12/2024 da Lei 14.973/2024 (IN RFB 2.222/2024)
- STJ: isenção vale para quitar financiamento de outro imóvel (REsp 1.469.478)
- Solução de Consulta Cosit 17/2022: ementa (Marcelo Morais Advogados)
- Contábeis: Solução de Consulta Cosit 108/2026
- Migalhas: Solução de Consulta Cosit 161/2026 (venda de bem comum do casal)
- Senado: PL 2.497/2026 (correção do custo pela inflação)
- CRC-SP: prazo de pagamento e programa GCAP
- Instrução Normativa SRF 84/2001
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