É uma situação mais comum do que parece. A pessoa paga o imóvel, recebe as chaves, mora no local há anos, quita IPTU e condomínio, mas a única prova da compra é um contrato particular guardado em casa. É o chamado “contrato de gaveta”.
O problema é que, para o Direito brasileiro, pagar pelo imóvel não é o mesmo que ser dono dele. Enquanto a compra não chega à matrícula no Cartório de Registro de Imóveis, o comprador fica exposto a riscos que costumam aparecer justamente no pior momento: numa dívida do vendedor, num inventário ou na hora de vender ou financiar.
Só é dono quem registra
O Código Civil é direto: a propriedade de um imóvel só se transfere com o registro do título no Cartório de Registro de Imóveis (art. 1.245). E completa: enquanto o título não for registrado, o vendedor continua sendo considerado o dono do imóvel (art. 1.245, § 1º).
Na maioria dos contratos de gaveta, o documento assinado é uma promessa (ou compromisso) de compra e venda. Ela gera para o comprador o direito de exigir a transferência, mas, sem registro, esse direito vale apenas entre as partes. Quando a promessa é registrada na matrícula e não tem cláusula de arrependimento, o comprador passa a ter um direito real à aquisição do imóvel, que pode ser oposto a terceiros (arts. 1.417 e 1.418 do Código Civil). Essa diferença muda completamente o nível de proteção.
Os principais riscos de manter o imóvel sem registro
Penhora por dívidas do vendedor
Como o imóvel continua no nome do vendedor, ele pode ser penhorado em processos movidos por credores dele. O comprador pode se defender por meio de embargos de terceiro, e o Superior Tribunal de Justiça admite essa defesa com base na posse decorrente de compromisso não registrado (Súmula 84). Mas isso significa enfrentar um processo, com custos, tempo e a necessidade de provar a data e a boa-fé da compra.
Venda do mesmo imóvel para outra pessoa
Um vendedor de má-fé pode vender o imóvel novamente. Em regra, quem registra primeiro adquire a propriedade, e ao primeiro comprador resta buscar indenização contra o vendedor, o que nem sempre é viável na prática.
Falecimento do vendedor
Se o vendedor morre antes da regularização, a transferência passa a depender dos herdeiros e, muitas vezes, do andamento do inventário. O que poderia ser resolvido com uma assinatura passa a envolver várias pessoas e, com frequência, um procedimento mais longo.
Dificuldade para vender, financiar ou transmitir aos herdeiros
Bancos exigem que o imóvel esteja registrado em nome de quem pede o financiamento ou oferece a garantia. Na revenda, a falta de registro reduz o número de interessados e costuma pesar no preço. E, no falecimento do próprio comprador, o imóvel que não está no nome dele complica o inventário da família.
Como regularizar: os caminhos possíveis
O caminho adequado depende de três perguntas: o preço foi integralmente pago? O vendedor está disponível e disposto a colaborar? Existe uma cadeia de documentos que liga o comprador ao proprietário que consta na matrícula?
1. Escritura definitiva e registro
Se o preço foi pago e o vendedor está disponível, o caminho mais simples é lavrar a escritura pública de compra e venda em cartório de notas, recolher o ITBI e registrar a escritura na matrícula. Antes disso, vale conferir a matrícula atualizada e as certidões do vendedor, para verificar se não há penhoras, ações ou dívidas que comprometam o negócio.
2. Registro da promessa de compra e venda
Quando ainda não é possível fazer a escritura definitiva, por exemplo porque há parcelas a pagar, registrar a promessa na matrícula já protege o comprador contra terceiros, nos termos dos arts. 1.417 e 1.418 do Código Civil.
3. Adjudicação compulsória, judicial ou em cartório
Se o preço foi pago, mas o vendedor se recusa a assinar a escritura, não é localizado ou faleceu, o comprador pode pedir a adjudicação compulsória, que é o reconhecimento do seu direito de receber o imóvel. O STJ entende que esse direito não depende de a promessa ter sido registrada (Súmula 239).
Desde a Lei 14.382/2022, esse pedido também pode ser feito diretamente no Cartório de Registro de Imóveis, sem processo judicial (art. 216-B da Lei 6.015/1973), com regras detalhadas pelo Conselho Nacional de Justiça (Provimento 150/2023). Os pontos principais do procedimento em cartório são:
- o pedido é feito por advogado, com procuração com poderes específicos;
- é necessária uma ata notarial, lavrada em cartório de notas, que reúne o histórico do contrato, a prova do pagamento e a identificação do imóvel;
- o vendedor é notificado e tem 15 dias úteis para se manifestar;
- se o vendedor faleceu, os herdeiros são notificados; se não for localizado, a notificação é feita por edital;
- o ITBI precisa ser recolhido para a conclusão do registro.
Quando há resistência fundamentada do vendedor ou documentação insuficiente, o caminho continua sendo a ação judicial.
4. Usucapião
Quando não há documentos suficientes para ligar o comprador ao proprietário registrado, por exemplo em cadeias longas de contratos de gaveta sucessivos, a usucapião pode ser a alternativa. Ela depende da comprovação de posse com os requisitos e prazos previstos em lei, que variam conforme a modalidade, e também pode ser processada em cartório (art. 216-A da Lei 6.015/1973).
E o ITBI?
Para registrar a transferência, o município cobra o ITBI, com alíquota definida pela legislação de cada cidade. O Supremo Tribunal Federal tem entendimento de que o fato gerador do imposto é a transferência da propriedade, que ocorre com o registro. A cobrança sobre a cessão de direitos de compromissos de compra e venda, porém, voltou a ser discutida pelo STF (Tema 1.124), e a prática varia entre os municípios. Por isso, vale verificar a regra local antes de qualquer pagamento.
Alguns municípios já criaram programas temporários para estimular a regularização. Curitiba é um exemplo: a Lei Complementar municipal 137/2022 reduziu a alíquota do ITBI de 2,7% para 0,27% (desconto de 90%) para quem havia comprado imóvel residencial por compromisso de compra e venda firmado até 30 de junho de 2022. O benefício exigia, entre outros requisitos, valor venal de até R$ 473 mil, inscrição no CadÚnico e que o comprador não tivesse outro imóvel. O prazo original terminou em junho de 2023 e foi prorrogado até dezembro de 2023. O programa está encerrado, mas mostra que vale acompanhar se o seu município oferece condições semelhantes.
Antes de começar: o que reunir
- todos os contratos da cadeia (promessa, cessões, recibos);
- comprovantes de pagamento do preço;
- matrícula atualizada do imóvel;
- documentos pessoais das partes;
- carnês de IPTU e comprovantes de condomínio;
- documentos que demonstrem a posse ao longo do tempo, como contas de consumo em seu nome.
Conclusão
O contrato de gaveta resolve o negócio entre as partes, mas não protege o comprador perante terceiros. Quanto antes a situação for regularizada, menor o risco de a regularização depender de herdeiros, de credores do vendedor ou de um processo judicial. Cada caso tem particularidades, e é a análise da matrícula e da cadeia de contratos que indica o caminho mais rápido e econômico.
Se você está nessa situação e tem dúvidas sobre o seu caso, entre em contato com o escritório.
Fontes
- Código Civil, arts. 1.245, 1.417 e 1.418
- Lei 6.015/1973 (Lei de Registros Públicos), arts. 216-A e 216-B
- Provimento CNJ 150/2023: análise do Colégio Registral do RS
- STJ, Súmulas 84 e 239: análise publicada pelo IRIB
- STF, Tema 1.124: reexame da incidência do ITBI na cessão de direitos (Migalhas)
- Prefeitura de Curitiba: regras do desconto de 90% no ITBI
- Prorrogação do programa de Curitiba (Decreto 997/2023)
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