A reforma tributária criou dois novos tributos, o IBS e a CBS, e eles também alcançam os aluguéis de imóveis. Isso não significa que todo proprietário vai pagar mais.
Para quem aluga como pessoa física, a regra é simples: os novos tributos só são cobrados de quem tem muitos imóveis alugados. É preciso ter recebido, no ano anterior, mais de R$ 240 mil em aluguéis (cerca de R$ 20 mil por mês) e ter alugado mais de três imóveis. Quem tem até três imóveis alugados, ou recebe menos que isso, continua como hoje e paga apenas o Imposto de Renda sobre os aluguéis.
Para quem se enquadra, a lei reduz as alíquotas em 70% e, no aluguel residencial, permite descontar R$ 600 por mês, por imóvel, antes do cálculo.
Abaixo, explico o que muda em relação a hoje, como o valor é calculado, o que acontece com os contratos já assinados e o que fazer desde já.
O que são o IBS e a CBS
O IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e a CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços) são os dois tributos criados pela reforma tributária para substituir, aos poucos, o PIS, a Cofins, o ICMS e o ISS. A CBS é federal. O IBS é compartilhado entre estados e municípios.
Os dois incidem sobre operações com bens e serviços, e a Lei Complementar 214/2025, que regulamentou a reforma, incluiu expressamente as operações com imóveis: venda, locação, cessão onerosa, arrendamento, administração, intermediação e construção (art. 252).
Antes e depois da reforma: o que muda para quem aluga
| Situação | Como é hoje | Como fica com a reforma |
|---|---|---|
| Pessoa física com até 3 imóveis alugados ou até R$ 240 mil por ano em aluguéis | Imposto de Renda sobre os aluguéis, pela tabela progressiva (carnê-leão) | Nada muda: continua só o Imposto de Renda. Não há IBS nem CBS |
| Pessoa física com mais de 3 imóveis alugados e mais de R$ 240 mil por ano em aluguéis | Só o Imposto de Renda | Imposto de Renda mais IBS e CBS, com redução de 70% nas alíquotas e desconto de R$ 600 por mês por imóvel residencial |
| Empresa ou holding que aluga imóveis | Imposto de Renda e CSLL da empresa, mais PIS e Cofins | Imposto de Renda e CSLL continuam. PIS e Cofins são substituídos por IBS e CBS, com as mesmas reduções e com direito a créditos sobre algumas despesas |
| Aluguel por temporada (até 90 dias) | Mesmo tratamento do aluguel comum | Para quem se enquadra como contribuinte, segue as regras de hotelaria. Os valores entram na soma dos limites |
| Contratos assinados até 16/01/2025 | Não se aplica | Opção de pagar IBS e CBS de forma simplificada, com percentual fixo de 3,65% sobre o aluguel recebido, dentro de prazos e condições |
| Quando começa | Não se aplica | 2026 é ano de teste. A CBS passa a ser cobrada em 2027, e o IBS cresce aos poucos até 2033 |
Os itens da tabela estão detalhados nas seções a seguir.
Quando a pessoa física passa a pagar sobre os aluguéis
A pessoa física que aluga imóveis passa a ser contribuinte do IBS e da CBS quando, no ano anterior (de janeiro a dezembro), as duas condições abaixo acontecem ao mesmo tempo (art. 251, § 1º, I):
- a receita total com aluguéis, cessões onerosas e arrendamentos passou de R$ 240 mil; e
- as locações envolveram mais de três imóveis distintos.
Há também uma regra para o próprio ano: a pessoa física passa a ser contribuinte no mesmo ano em que a receita com aluguéis ultrapassar em 20% aquele limite, ou seja, R$ 288 mil (art. 251, § 2º, II).
Três detalhes importantes:
- Os valores são corrigidos pelo IPCA todos os meses desde a publicação da lei (art. 251, § 5º). Os R$ 240 mil e os R$ 288 mil, portanto, serão maiores a cada ano.
- O que conta como “imóveis distintos” ainda depende de regulamentação (art. 251, § 6º). Isso importa, por exemplo, para quem aluga várias salas no mesmo prédio ou um apartamento com vaga de garagem em matrícula própria.
- Quem fica abaixo dos limites continua como hoje: declara os aluguéis no Imposto de Renda, sem IBS e CBS sobre a locação.
E as empresas que alugam imóveis
As empresas que alugam imóveis e apuram o IBS e a CBS no regime regular ficam sujeitas ao regime específico de operações com imóveis (art. 251, caput). Isso inclui as holdings patrimoniais que alugam imóveis da família.
Para essas empresas, a reforma muda a comparação entre manter os imóveis na pessoa física ou em uma holding. A conta deixa de considerar só o Imposto de Renda e passa a incluir o IBS e a CBS, os créditos que a empresa pode aproveitar e o tamanho da carteira de imóveis. Não há resposta única: a decisão depende dos números de cada família.
Quanto se paga: redução de 70% e redutor social
Para quem é contribuinte, a lei prevê dois alívios na locação:
- Redução de 70% nas alíquotas do IBS e da CBS nas operações de locação, cessão onerosa e arrendamento (art. 261, parágrafo único). Na venda de imóveis, a redução é de 50% (art. 261, caput).
- Redutor social na locação residencial: o contribuinte pode abater da base de cálculo R$ 600 por mês, por imóvel residencial alugado, até o valor do aluguel (art. 260, com a redação da LC 227/2026). Esse valor também é corrigido pelo IPCA.
As alíquotas de referência do IBS e da CBS ainda serão fixadas nos próximos anos. Por isso, qualquer cálculo hoje é uma estimativa.
Exemplo (ilustrativo): um apartamento alugado por R$ 3.000 por mês, por um proprietário que se enquadra como contribuinte.
- Base de cálculo: R$ 3.000 menos o redutor social de R$ 600 = R$ 2.400.
- Se a alíquota total de referência for de 28%, patamar usado em estimativas de mercado, a redução de 70% leva a uma alíquota efetiva de 8,4%.
- IBS e CBS devidos: cerca de R$ 201,60 por mês, antes de eventuais créditos.
Aluguel por temporada
A locação residencial por até 90 dias seguidos, por quem é contribuinte, segue as regras dos serviços de hotelaria (art. 253). Esses aluguéis entram na conta dos limites de R$ 240 mil e R$ 288 mil (art. 253, § 2º, incluído pela LC 227/2026). Para quem aluga por plataformas, vale somar todos os aluguéis do ano, curtos e longos, ao verificar se ultrapassou os limites.
Contratos antigos: o regime opcional de 3,65%
Para os contratos de locação por prazo determinado assinados até 16 de janeiro de 2025 (data de publicação da LC 214/2025), a lei criou uma opção: recolher IBS e CBS sobre a receita bruta, no percentual fixo de 3,65% (art. 487). As regras mudam conforme o tipo de contrato:
- Locação não residencial: a opção vale pelo prazo original do contrato. É preciso comprovar a data de assinatura (firma reconhecida ou assinatura eletrônica), e o contrato deveria ter sido registrado no Registro de Imóveis ou no Registro de Títulos e Documentos até 31 de dezembro de 2025, ou disponibilizado à Receita Federal e ao Comitê Gestor do IBS, nos termos do regulamento.
- Locação residencial: a opção vale pelo prazo original do contrato ou até 31 de dezembro de 2028, o que acontecer primeiro. A data pode ser comprovada por firma reconhecida, assinatura eletrônica ou pelo pagamento do aluguel até o fim do mês seguinte ao primeiro mês do contrato.
Quem escolhe esse regime não pode usar o redutor social nem aproveitar créditos de IBS e CBS ligados ao imóvel (art. 487, §§ 4º e 5º). Por isso, a opção precisa ser comparada, contrato a contrato, com a tributação normal.
O calendário da transição
- 2026: ano de teste. A CBS é calculada a 0,9% e o IBS a 0,1% (arts. 343 e 346). Esses valores podem ser compensados com PIS e Cofins, e quem cumpre as obrigações acessórias fica dispensado do recolhimento (art. 348).
- 2027 e 2028: a CBS passa a ser cobrada de fato. O IBS continua simbólico, a 0,1% (arts. 344 e 347).
- De 2029 a 2032: o IBS aumenta de forma gradual, enquanto ICMS e ISS diminuem.
- 2033: o novo sistema passa a funcionar por completo.
Como o enquadramento da pessoa física considera o ano anterior, os aluguéis recebidos em 2026 já importam para a situação de 2027.
O que fazer agora
- Some os aluguéis recebidos em 2025 e em 2026 e conte quantos imóveis distintos estão alugados, incluindo os aluguéis por temporada.
- Separe a documentação dos contratos antigos: data de assinatura, reconhecimento de firma ou assinatura eletrônica, registros e comprovantes de pagamento. Ela define se o regime de 3,65% é possível.
- Revise os contratos que vão ser renovados ou assinados. Prazo, reajuste e responsabilidade por tributos passam a ter mais peso na conta do locador.
- Se a carteira estiver perto dos limites, compare os cenários de pessoa física e de holding, com Imposto de Renda, IBS e CBS, antes de reorganizar o patrimônio.
Atualizado em setembro de 2026. As alíquotas de referência e o regulamento ainda podem alterar pontos deste texto.
