Empresa que recebe imóvel no capital social paga ITBI? O que está em jogo no STF

Em regra, não. A Constituição garante imunidade de ITBI quando um imóvel é transferido para uma empresa como forma de pagamento do capital social. A dúvida está na exceção: o mesmo dispositivo afasta a imunidade quando a atividade preponderante da empresa é comprar, vender ou alugar imóveis. Por isso, holdings patrimoniais com imóveis alugados, incorporadoras e empresas imobiliárias em geral costumam ter o pedido negado pelas prefeituras.

O Supremo Tribunal Federal (STF) está decidindo se essa exceção vale mesmo para a integralização de capital. O placar está 5 a 2 a favor dos contribuintes, mas o julgamento foi suspenso por um pedido de vista. Enquanto isso, a operação continua exigindo cuidado, porque o valor atribuído ao imóvel e o tipo de atividade da empresa ainda definem se haverá imposto a pagar.

O que é integralizar um imóvel ao capital social?

Quando uma empresa é criada ou aumenta o seu capital, os sócios podem pagar a sua parte em dinheiro ou em bens. Integralizar um imóvel significa transferir a propriedade dele para a empresa e receber, em troca, quotas ou ações.

A operação é comum em duas situações:

Planejamento patrimonial e sucessório: a família transfere imóveis para uma holding, que passa a administrá-los e cujas quotas serão, no futuro, transmitidas aos herdeiros.
Incorporação imobiliária: o terreno é transferido para uma sociedade de propósito específico (SPE), que vai desenvolver o empreendimento, ou é redistribuído entre SPEs quando o projeto é dividido em fases ou recebe um novo sócio.

O que diz a Constituição?

O art. 156, § 2º, I, da Constituição Federal afirma que o ITBI não incide sobre a transmissão de bens incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital, nem sobre a transmissão decorrente de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica. Em seguida, faz uma ressalva: a imunidade não vale se, “nesses casos”, a atividade preponderante do adquirente for a compra e venda desses bens, a locação de imóveis ou o arrendamento mercantil.

O Código Tributário Nacional (arts. 36 e 37) detalha como medir essa preponderância:

a atividade é considerada preponderante quando mais de 50% da receita operacional da empresa vier dessas operações;
a conta considera os dois anos anteriores e os dois anos seguintes à aquisição;
se a empresa começou a funcionar depois da aquisição, ou menos de dois anos antes, a análise é feita sobre os três primeiros anos seguintes à transferência;
se ficar comprovada a preponderância, o imposto passa a ser devido, com base na lei e no valor do bem da data da aquisição.

Qual é a discussão no STF (Tema 1.348)?

A controvérsia está na expressão “nesses casos”. Para os municípios, a ressalva da atividade imobiliária vale para todas as hipóteses do dispositivo, inclusive a integralização de capital. Para os contribuintes, ela se refere apenas à segunda parte do texto (fusão, incorporação, cisão e extinção), e a integralização de capital seria imune qualquer que seja a atividade da empresa.

O caso concreto (RE 1.495.108) envolve uma empresa de São Paulo que teve a imunidade negada pelo Tribunal de Justiça do Estado justamente por ter atividade imobiliária. Por ter repercussão geral, a decisão valerá para todo o país.

Linha do tempo do julgamento

02/09/2026: o Plenário ouviu as sustentações orais. A Associação Brasileira das Secretarias de Finanças das Capitais (Abrasf) estimou perda de arrecadação de cerca de R$ 1,17 bilhão caso a imunidade seja reconhecida para empresas imobiliárias. A Procuradoria de São Paulo informou 676 ações sobre o tema no município.
16/09/2026: o relator, ministro Edson Fachin, votou pela imunidade incondicionada, isto é, independente da atividade da empresa. Acompanharam os ministros Cristiano Zanin, André Mendonça, Nunes Marques e Luiz Fux. O ministro Zanin registrou que operações artificiais, simuladas ou fraudulentas, feitas apenas para evitar o imposto, não estão protegidas. Divergiram os ministros Gilmar Mendes e Flávio Dino, para quem a exceção da atividade imobiliária também alcança a integralização. O ministro Alexandre de Moraes pediu vista, e o julgamento foi suspenso.

Com cinco votos, a tese do relator ainda não tem maioria no Plenário, que tem onze ministros. Os votos podem ser alterados até o fim do julgamento, e não há data para a retomada.

Se o STF confirmar a imunidade, o problema acaba?

Não totalmente. Há pelo menos dois pontos que continuam relevantes.

O valor do imóvel acima do capital (Tema 796)

Em 2020, o STF fixou que a imunidade não alcança o valor dos bens que exceder o limite do capital social a ser integralizado (Tema 796). Em março de 2026, a Corte reafirmou esse entendimento e esclareceu que a imunidade cobre a formação do capital, e não a parcela destinada a reserva de capital.

Na prática, isso afeta muitas holdings familiares. A lei permite que a pessoa física transfira o imóvel para a empresa pelo valor que consta da sua declaração de Imposto de Renda, normalmente o valor histórico de compra, ou pelo valor de mercado (art. 23 da Lei 9.249/1995). Quando o capital é formado pelo valor da declaração e a prefeitura avalia o imóvel pelo valor de mercado, muitos municípios cobram ITBI sobre a diferença. A escolha entre um valor e outro também tem reflexo no Imposto de Renda: integralizar pelo valor de mercado pode gerar imposto sobre o ganho de capital. Por isso, essa decisão deve ser tomada com as contas dos dois tributos feitas lado a lado.

A base de cálculo arbitrada pela prefeitura

Mesmo quando há imposto a pagar, a prefeitura não pode simplesmente substituir o valor declarado por uma tabela própria. O Superior Tribunal de Justiça (Tema 1.113) exige processo administrativo para afastar o valor declarado, e o tema ganhou nova discussão com a Lei Complementar 227/2026, que alterou o art. 38 do CTN. Explicamos esse ponto em detalhe no post ITBI: vale o valor de avaliação da Prefeitura ou o valor da compra?

E as empresas recém-criadas?

Esse é o caso mais comum nas holdings: a empresa é constituída e, logo em seguida, recebe os imóveis dos sócios. Como ainda não tem receita, não é possível saber se a atividade imobiliária será preponderante, e muitos municípios exigem o imposto de imediato ou negam a imunidade com base apenas no objeto social.

O Tribunal de Justiça de São Paulo tem afastado essa prática. Em setembro de 2026, a 15ª Câmara de Direito Público decidiu, em dois casos, que o município não pode cobrar o ITBI antecipadamente nem negar a imunidade com base em presunções antes de terminar o prazo de três anos previsto no CTN:

Apelação 1148693-70.2025.8.26.0053 (São Paulo), julgada em 22/09/2026: reconheceu a imunidade de uma empresa de administração de imóveis recém-constituída, ressalvando que o imposto poderá ser cobrado se, ao fim do período, ficar comprovado que mais de 50% da receita veio de atividade imobiliária.
Processo 1019133-45.2025.8.26.0451 (Piracicaba), julgado em 08/09/2026: manteve suspensa a exigência do ITBI até a verificação da atividade preponderante.

O outro lado dessa regra também precisa ser considerado: se, depois de três anos, a receita da empresa vier predominantemente de aluguel ou de venda de imóveis, o município poderá cobrar o imposto, com base no valor do imóvel na data da aquisição. Enquanto o STF não concluir o julgamento, a holding que pretende alugar os imóveis recebidos precisa contar com esse risco.

O que fazer agora

Defina o que a empresa vai fazer com os imóveis. Administrar o patrimônio da família é diferente de alugar ou vender imóveis como atividade principal. O objeto social e a receita esperada influenciam diretamente o risco de cobrança.
Escolha o valor de integralização com as contas feitas. Compare o ITBI sobre eventual diferença de valor com o Imposto de Renda sobre o ganho de capital antes de decidir entre o valor da declaração e o valor de mercado.
Documente a operação. Contrato social ou alteração com o valor atribuído a cada imóvel, declarações de Imposto de Renda, avaliações e comprovantes do procedimento de reconhecimento da imunidade na prefeitura.
Se o município negou a imunidade ou cobrou antecipadamente, avalie a discussão administrativa ou judicial. Os processos sobre o tema seguem tramitando, e decisões como as do TJSP mostram que há espaço para contestar.
Se já pagou o ITBI em uma integralização, verifique o prazo de cinco anos para pedir a devolução (art. 168 do CTN), considerando o resultado que o STF vier a definir, inclusive sobre eventual modulação dos efeitos.
Acompanhe o julgamento. Operações que puderem esperar alguns meses talvez se beneficiem de uma definição mais clara, mas essa decisão depende de cada caso.

Conclusão

A integralização de imóveis ao capital social é imune ao ITBI, mas a exceção da atividade imobiliária, o valor atribuído ao imóvel e a forma como cada município aplica a regra ainda geram cobranças relevantes. O julgamento do Tema 1.348 pode encerrar a principal controvérsia, com cinco votos favoráveis aos contribuintes até aqui, mas ainda não está concluído. Até lá, a estrutura da operação, pensada antes da transferência, continua sendo o que define o custo tributário.

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Fontes

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Sobre a autora

Andressa Magalhães | OAB/RJ 224.282

Advogada, pós-graduada em Direito Imobiliário pela PUC-Rio e coautora do livro Direito Imobiliário 4.0 (Editora Foco). Atuou por seis anos no jurídico interno de grandes incorporadoras e por três anos em escritório especializado em Direito Imobiliário.

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