Para garantir que a aquisição de um imóvel ocorra de forma segura e sem imprevistos, é fundamental estar atento à sua documentação. Não acredite em pessoas que dizem que isso é uma burocracia desnecessária, pois a maioria dos débitos e gravames vinculados ao imóvel o acompanham mesmo após a sua venda, em razão de sua natureza propter rem (que acompanha o bem). Isso significa que o novo proprietário pode ser responsável por pendências não resolvidas pelo antigo dono. Neste artigo, vamos detalhar os documentos essenciais para a compra de qualquer imóvel e evitar surpresas desagradáveis.
1. Documentos do imóvel
Os documentos do imóvel são essenciais para garantir que o bem está regularizado e livre de problemas como dívidas ou pendências judiciais. Confira os principais:
a) Certidão de matrícula do imóvel com ônus e ações atualizada
A matrícula do imóvel funciona como a “certidão de nascimento” da propriedade. Nela estão registrados todos os eventos envolvendo o imóvel, como transferências de propriedade e a existência ou não de ônus e ações. É essencial solicitar essa certidão atualizada (emitida a menos de 30 dias) para verificar se há algum impedimento que possa atrapalhar a compra e para checar o atual proprietário registral. Essa certidão é paga e pode ser solicitada diretamente no Cartório de Registro de Imóveis competente ou no site registradores.onr.org.br.
b) Certidão negativa de débitos de tributos imobiliários
Esse documento atesta que não há dívidas pendentes referentes ao IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano) e outros tributos municipais (TCL – taxa de coleta de lixo, por exemplo). Essa certidão pode ser emitida de forma gratuita no site da prefeitura.
ATENÇÃO: alguns municípios, como o Rio de Janeiro, por exemplo, possuem uma taxa destinada aos bombeiros chamada FUNESBOM. Nesse caso, é necessário solicitar também a certidão negativa de débitos desse tributo. Essa certidão pode ser emitida de forma gratuita (para emissão da certidão de imóveis no RJ: https://www.funesbom.rj.gov.br/taxa-de-incendio/).
c) Declaração de quitação de condomínio (para imóveis em condomínio)
Se o imóvel for parte de um condomínio, é necessário solicitar a declaração de quitação das taxas condominiais (assinada pelo síndico ou administradora). Essa declaração garante que o antigo proprietário não deixou dívidas para o novo adquirente.
ATENÇÃO: Isso vale para imóveis que fazem parte de algum tipo de associação de moradores (exemplo: ASSAPE – Associação Amigos da Península – Barra da Tijuca/RJ).
d) Foro (para imóveis foreiros)
Se o imóvel for foreiro, ou seja, sujeito ao pagamento de foro anual ao senhorio direto (como a União, no caso de terrenos de marinha), será necessário solicitar a certidão negativa de débitos relacionada a essa taxa. O Foro é uma taxa cobrada anualmente de imóveis classificados como foreiros (ao município, União ou famílias). Essa informação pode ser encontrada na matrícula do imóvel e a certidão pode ser emitida de forma gratuita (se foreiro a União: https://www.gov.br/pt-br/servicos/emitir-certidoes-de-imoveis-administrados-pela-spu).
Se qualquer uma dessas certidões for positiva ou negativa com efeito positiva, recomenda-se a emissão da certidão de registro de distribuição referente às distribuições de executivos fiscais.
2. Documentos do vendedor
Além da verificação do imóvel, é crucial analisar a situação do vendedor. Um vendedor com problemas financeiros ou judiciais pode tornar a compra insegura ou até inviabilizá-la. Os principais documentos que devem ser exigidos são:
Algumas das certidões mais importantes são:
- Certidão de distribuição cível (justiça comum e federal): verifica se o vendedor está envolvido em ações judiciais que possam impactar a venda do imóvel;
- Certidão de execuções fiscais: comprova a existência ou ausência de dívidas fiscais, que podem resultar em penhoras sobre o imóvel;
- Certidão de protestos: verifica se o vendedor possui dívidas protestadas em cartório, o que pode indicar problemas financeiros;
- Certidão de interdições e tutelas: essa certidão atesta se o vendedor está sob interdição ou tutela judicial, o que poderia restringir sua capacidade de realizar a venda. Se o vendedor for interditado, ele não poderá assinar o contrato ou escritura sem a autorização de um tutor ou curador judicial;
- Certidão negativa de débitos trabalhistas: essa certidão comprova que o vendedor não tem débitos trabalhistas em aberto. Caso o vendedor tenha pendências dessa natureza, seu imóvel pode ser penhorado para o pagamento dessas dívidas;
- Certidão de débitos relativos a créditos tributários federais e à dívida ativa da União: essa certidão atesta se o vendedor possui débitos com a União, que podem resultar em penhoras sobre o imóvel (pode ser emitida em: https://www.gov.br/pt-br/servicos/emitir-certidao-de-regularidade-fiscal);
Todas as certidões listadas acima, com exceção da última que é de cunho Federal, devem ser emitidas no foro de domicílio do vendedor e do local do imóvel. As certidões serão emitidas para cada um dos vendedores, se houver mais de um. Para as certidões de distribuição cível, criminal (se for o caso) ou trabalhista, recomenda-se a emissão das certidões de primeira e segunda instancia.
3. A Lei 14.382/2022 e a flexibilização na exigência de certidões
A Lei 14.382/2022 dispensou a necessidade de busca de certidões forenses e de distribuidores, mas manteve a obrigatoriedade das certidões fiscais e de propriedade e de ônus reais, para a lavratura de escritura pública. Embora essa mudança tenha como objetivo simplificar o processo, ela pode aumentar o risco de fraudes, especialmente a fraude contra credores.
Essas certidões são fundamentais para identificar eventuais dívidas ou processos judiciais que possam comprometer o negócio. Sem elas, o comprador pode acabar adquirindo um imóvel que está sujeito a penhoras ou outras restrições judiciais, mesmo sem saber.
Risco de fraude contra credores
A fraude contra credores é uma situação em que o vendedor, já envolvido em processos de execução ou dívidas, tenta se desfazer de seu patrimônio para evitar que ele seja usado para quitar essas dívidas. Sem a exigência de certidões, o comprador pode inadvertidamente adquirir um imóvel envolvido em ações judiciais, o que poderá resultar na anulação da compra ou perda do bem em favor de credores.
Portanto, mesmo que as certidões pessoais do vendedor não sejam mais obrigatórias por lei, é altamente recomendável que o comprador exija e analise todas as certidões relevantes para evitar problemas futuros. A assessoria de um advogado especializado é crucial para garantir que essas questões sejam corretamente verificadas.
ATENÇÃO: Ao emitir as certidões listadas acima, você poderá apresentá-las ao escrevente que fará a sua escritura de compra e venda e solicitar que elas sejam anexadas e mencionadas na minuta. Isso acarretará uma produção de prova pública de que você está adquirindo o imóvel de boa-fé.
Essas certidões também serão necessárias para a concessão de financiamento imobiliário, desde que tenham sido emitidas dentro do prazo de 90 dias para as certidões em geral e 30 dias para a ônus reais.
4. Contrato de Promessa de Compra e Venda
O contrato Promessa de compra e venda é o documento que formaliza a intenção das partes e os termos acordados para a negociação, que será concluída na escritura e registro. Para evitar cláusulas abusivas ou omissões que prejudiquem o comprador, é essencial que o contrato seja revisado por um advogado especializado em direito imobiliário. Atenção aos seguintes pontos:
- Valor da transação: deve estar claramente especificado, assim como as condições de pagamento e, principalmente, as datas de vencimento de cada parcela, mesmo que estejam condicionadas a algum ato futuro (exemplo: R$100.000,00, que será pago no ato da escritura, a ser lavrada em até 30 dias contados da assinatura deste contrato);
- Prazo para entrega do imóvel: se houver mudança de posse, o contrato deve definir a data de entrega das chaves;
- Condições de regularização do imóvel: deve ficar explícito se o imóvel possui pendências e quem será responsável por sua regularização.
5. Escritura e Registro
Após a assinatura do contrato de promessa de compra e venda e o pagamento, é necessário formalizar a transferência da propriedade por meio da escritura pública e do registro em cartório.
a) Escritura Pública
A escritura pública é o documento que oficializa a transferência de propriedade entre o vendedor e o comprador. Ela deve ser lavrada em um tabelionato de notas e, em seguida, registrada no cartório de imóveis. Nesse momento, é necessário recolher o ITBI, imposto que incide sobre transações imobiliárias. A guia pode ser solicitada gratuitamente no site da prefeitura, mas é fundamental que seja preenchida corretamente; caso contrário, poderá ser rejeitada na lavratura da escritura ou no registro.
b) Registro do Imóvel
O registro da escritura no cartório de imóveis é o passo final para transferir legalmente a propriedade. Sem o registro, o imóvel ainda é considerado de propriedade do vendedor, mesmo que a escritura já tenha sido emitida.
Portanto…
… adquirir um imóvel exige atenção redobrada à documentação, tanto do bem quanto do vendedor. Com a flexibilização da exigência de algumas certidões, os compradores precisam ser ainda mais cautelosos, pois a ausência dessas certidões pode abrir brechas para fraudes e problemas legais futuros.
Uma análise superficial pode acarretar sérias complicações, como a perda do imóvel ou a responsabilização por dívidas deixadas pelo antigo proprietário. Portanto, contar com a assessoria de um advogado especializado em direito imobiliário é essencial para garantir que toda a documentação esteja correta e que a transação seja realizada de forma segura. Seguindo essas orientações e verificando cada documento cuidadosamente, você evita surpresas desagradáveis e garante um investimento seguro.
A assessoria jurídica não é apenas uma precaução, mas uma necessidade para evitar complicações futuras e proteger seu patrimônio. Além disso, dependendo do tipo de imóvel e sua finalidade, outros documentos precisam ser analisados, como no caso de imóveis rurais, para finalidades comerciais, que serão objeto de incorporação imobiliária ou loteamento, de propriedade de pessoa jurídica, ou em situações em que o vendedor e o imóvel estão localizados em municípios diferentes, entre outros.
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