Caso real: Lojas Americanas pleiteou junto ao locador a renovação do contrato de locação por igual período ao de vigência, ou seja, 10 anos. O locador, por sua vez, negou tal prazo de renovação informando que não possuía interesse em renovar a locação, pois pretendia realizar de obras no imóvel para sua valorização (art. 52, inciso I e art. 72, inciso IV e § 3º, todos da Lei 8.245/91).
A ação renovatória busca garantir, além dos direitos do locatário face às pretensões ilegítimas do locador de se apropriar do patrimônio imaterial, também os do locador, de forma a evitar a eternização do contrato de locação, restringindo os direitos de propriedade e violando a própria natureza bilateral e consensual da avença locatícia.
A teor do disposto no parágrafo 5° do art. 51 da lei 8.2451/91, o direito a ação renovatória, que consiste em um direito potestativo (incontroverso), deve ser exercido, judicial ou extrajudicialmente, sob pena de decadência, no primeiro semestre do último ano de contrato.
Também é pacificada a hipótese de que é possível a soma dos períodos ininterruptos dos contratos de locação para se alcançar o prazo de cinco anos exigido para o pedido de renovação.
Nessa linha, são requisitos para a propositura de ação renovatória: (i) o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado; (ii) o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos; (iii) o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.
A redação do caput do art. 51, que diz que “nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a renovação do contrato, por igual prazo” traz uma grande discussão doutrinária e jurisprudencial no sentido de qual seria esse prazo de renovação.
Desta forma, a dúvida que surgiu está relacionada ao alcance da expressão “por igual prazo”. Discute-se, nesse sentido, se ela estaria se referindo (i) ao prazo de 5 (cinco) anos exigido para que o locatário tenha direito à renovação (inciso II do art. 51 da Lei 8.245/91); (ii) à soma dos prazos de todos os contratos celebrados pelas partes; ou (iii) ao prazo do último contrato, que completou o quinquênio.
A respeito da referida divergência, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) entendeu que, independentemente do prazo de vigência inicial do contrato de locação comercial, a renovação deverá ter o máximo de cinco anos e poderá ser requerida novamente pelo locatário ao final do período.
Permitir a renovação por prazos maiores poderia acabar contrariando a própria finalidade do instituto, dadas as sensíveis mudanças de conjuntura econômica, passíveis de ocorrer em tão longo período, além de outros fatores que possam ter influência na decisão das partes em renovar, ou não, o contrato.
REsp 1.971.600.
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