Constantemente percebo uma confusão dos proprietários de apartamentos, síndicos e até administradoras entre fração ideal e metragem atribuída ao imóvel. Essa confusão de instala principalmente pelo fato de que, na maioria dos casos, a cobrança da quota condominial e o rateio de despesas está relacionada a um ou ao outro.
O art. 32 de Lei 4.591/64, que trata sobre condomínios edilícios e incorporação imobiliária, diz que o incorporador deve apresentar, quando do registro do memorial de incorporação, a “discriminação das frações ideais de terreno com as unidades autônomas que a elas corresponderão”.
O art. 1.358-A, § 1º, do Código Civil, estabelece, ainda, que “a fração ideal de cada condômino poderá ser proporcional à área do solo de cada unidade autônoma, ao respectivo potencial construtivo ou a outros critérios indicados no ato de instituição”.
Portanto, o critério de escolha da fração ideal é única e exclusivamente do incorporador e, por esse motivo, é totalmente viável e juridicamente legal que um apartamento de cobertura, que possui uma área 2x maior que um apartamento comum, tenha uma fração ideal igual ou menor que a de um apartamento comum do andar inferior.
Com relação ao rateio de despesas, o art. 1.336, I, do Código Civil, estabelece que “o condômino participará do rateio das despesas de acordo com sua respectiva fração ideal, salvo se a convenção estabelecer outro critério”.
Logo, é importante ressaltar que para os condomínios que não possuem uma convenção de condomínio ou pretendem atualizar a existente, é imprescindível analisar se o rateio pela fração ideal realmente representará uma distribuição igualitária das despesas condominiais.
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