A Medida Provisória n° 1.162, de 2023, que dispõe sobre o programa Minha Casa Minha Vida e traz alterações em diversas legislações – as quais citarei mais adiante – foi aprovada no Plenário do Senado e pela Câmara dos Deputados na forma do Projeto de Lei de Conversão (PLV) 14/2023 e encaminhada para a sanção do Presidente da República.
As principais alterações do ponto de vista jurídico-operacional do Programa são:
Alocação de recursos públicos pela União: isso permitirá a retomada de uma série de obras que foram interrompidas nos últimos anos. Esses recursos serão destinados às famílias da faixa 1, ou seja, aquelas que têm renda familiar de até R$2.640,00 e que não possuem capacidade de contratação de financiamento oneroso.
Produção de lotes urbanizados: agora será possível a produção de lotes urbanizados dentro do Programa Minha Casa Minha Vida, que consiste basicamente na divisão de uma área de terra em lotes prontos para construção em um ambiente urbano.
Infraestrutura urbana: sempre houve muitos problemas com as concessionárias de serviços públicos, especialmente as de saneamento e energia elétrica. O programa traz agora duas inovações nesse sentido: em relação às companhias de abastecimento de água e saneamento, toda vez que for necessário trazer essa benfeitoria/infraestrutura externa ao empreendimento, a companhia tem a obrigatoriedade de assumir a rede assim que o empreendimento estiver pronto. Isso não ocorria no passado; e, ainda, em relação as concessionárias de energia elétrica, também foi criado um dispositivo em que as obriga a dar contrapartidas através de descontos e outros benefícios aos futuros ocupantes de unidades autônomas.
O programa também chama atenção também para maior acesso a infraestrutura urbana instalada e conectividade, para dessa forma permitir a redução das desigualdades sociais.
Pluralidade de agentes: até então, havia uma concentração da Caixa Econômica Federal para a disposição de recursos para produção de unidades destinada ao público da faixa 1, cujo preço é fortemente subsidiado e há pouca contraprestação das famílias. Agora, outros bancos poderão se habilitar, inclusive bancos digitais, na modalidade de oferta pública.
Locação social: como uma das formas de atendimento as famílias mais vulneráveis e que não tem capacidade de contraprestações mínimas. O instituto da locação social encontra dificuldades de adesão e desenvolvimento no Brasil, em razão da nossa cultura ibérica de aquisição de propriedade.
Revisão das faixas de renda: urbanas e rurais, no caso das rurais, esses valores são multiplicados por 12 para computo da renda bruta familiar anual:
Faixa 1 – até R$2.640,00
Faixa 2 – até R$4.400,00
Faixa 3 – até R$8.000,00
As Faixas 1 e 2 têm acesso a descontos e subsídios que impactam diretamente o preço para a aquisição, permitindo uma redução parcial do valor das prestações nos casos do financiamento oneroso do FGTS.
No passado, a faixa 1 era exclusivamente de programas promovidos pelo Governo Federal e os programas onerosos com recursos do fundo de garantia iniciavam a partir da faixa 2. Com a redução das disponibilidades financeiras para a produção da faixa 1, o mercado atendeu parcialmente essas famílias mais necessitadas com a criação da faixa 1,5, que era fortemente subsidiada. Hoje, a faixa 1 foi ampliada para duas modalidades: a primeira estruturada na forma de um empreendimento imobiliário, decorrente de uma incorporação e com oferta aberta ao público e a segunda como na modalidade antiga, cujo a formação de demanda fica a cargo de entes públicos e com subsídios maiores.
O valor do subsídio dessa faixa foi revisado, podendo chegar até R$ 55 mil reais – no passado o limite era de 47 mil – e é inversamente proporcional na medida em que sobe a renda familiar do beneficiário.
Redução de impostos: A nova medida provisória traz a obrigação de Estados e Municipios produzirem isenções tributarias, como o ITBI e IPTU.
Benefícios para as mulheres: Nos projetos em que o poder público seja o fundador de demanda há uma qualificação prioritária para a concessão de benefício nos financiamentos direcionada as mulheres, sobretudo aquelas que são chefes de família e também para aquelas famílias que contam com pessoas com algum tipo de deficiência, crianças e idosos e em situação de risco.
A Medida Provisória também estipula que, dentro do programa, os contratos serão preferencialmente firmados em nome das mulheres. Além disso, se a mulher desempenhar a função de “chefe de família”, ela poderá firmar esses contratos mesmo sem a necessidade de consentimento do cônjuge ou companheiro, como é exigido pelo Código Civil, bastando uma declaração simples da mulher sobre os dados do cônjuge ou companheiro e sobre o regime de bens da comunhão na escritura do imóvel.
Se ocorrer separação do casal, o imóvel fica prioritariamente em nome da mulher e, quando houver filhos, o imóvel ficará no nome de quem ficar com a guarda exclusiva, se for o caso.
Essas regras não se aplicam aos contratos de financiamento firmados com recursos do FGTS.
Especificamente para as mulheres vítimas de violência, que estejam sob medida protetiva de urgência, será admitido o cancelamento do contrato de compra e venda antes da entrega do imóvel, a fim de que possa solicitar uma unidade em outro local. Isso visa ajudar no caso de necessidade de deslocamento para garantir a segurança da mulher.
Saque futuro do FGTS: está prevista também uma alteração na lei 8.036/90, nos saques do FGTS, para contar com os depósitos futuros do FGTS a fim de diminuir o impacto do valor da prestação nas famílias de menor renda e permitir que elas possam contratar um pouco mais. O beneficiário, que tem um limite de comprometimento com o agente financeiro e o uso dos recursos do FGTS JÁ DEPOSITADO, pode ter uma redução maior com a destinação do FGTS futuro, ou seja, aquelas parcelas de FGTS que seriam depositadas pelo empregador na sua conta vinculada do FGTS serão destinadas imediatamente para a amortização de parte da parcela devida pelo financiamento.
Aumento do valor máximo de avaliação das unidades financiadas na faixa 3: Há um movimento na mídia e nas redes sociais de que o MCMV se voltará para a classe média: não há na Medida Provisória nenhum limite de valor para produtos, só para a renda dos adquirentes. Isso é matéria de preocupação do Conselho Curador do FGTS pelo fato de que, nos temos uma tabela destribuídas por todo o país, com as diferenças regionais e características de cidades. Essa tabela sofreu alteração na última reunião do Conselho Curador e traz um fato inusitado: o fundo de garantia, com observância da renda máxima de 8 mil reais, irá financiar, em qualquer localidade do país, unidades até 350 mil reais. O limite até então era de 264 mil para as grandes metrópoles. Podem adquirir essas unidades aquelas pessoas que compõem o grupo 3.
Assim que a lei for sancionada, caberá ao Ministério das Cidades a distribuição de uma serie de instruções normativas e provimentos para a melhor aplicação das medidas.
Por fim, elencamos as legislações que serão alteradas em decorrência da aprovação do Projeto de Lei de Conversão (PLV) 14/2023:
· Lei 4.591/64 (Condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias);
· Lei 6.015/73 (Registros Públicos);
· Lei 6.766/79 (Parcelamento de solo);
· Lei 9.514/97 (Alienação Fiduciária);
· Código Civil (parte de direitos reais);
· Lei 10.931/04 (Patrimônio de Afetação);
· Código de Processo Civil (títulos executivos eletrônicos);
· Lei 13.465/17 (Reurb);
· Lei 14.382/22 (Sistema Eletrônico dos Registros Públicos – SERP)
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