Este artigo tem a proposta de trazer uma análise sobre a exploração de apartamentos em condomínios residenciais para locação de curta temporada, seja em plataformas digitais ou não. Não se busca aqui esgotar a realidade de todos os condomínios e suas especificidades; cada caso tem suas particularidades, e recomenda-se sempre a análise específica da convenção, do regimento interno e do histórico de cada condomínio antes de qualquer decisão.
Para ilustrar a temática, trago um caso real para debate. Um condomínio no Rio de Janeiro, com localização próxima de transporte público, muito comércio ao redor e a poucos minutos da praia. Essas características, por si só, já são bastante atrativas para quem busca um aluguel por temporada para aproveitar as férias. O condomínio se torna ainda mais atrativo por sua ampla área de lazer, projetada e batizada como “resort”, com piscina, academia e diversos espaços de convivência.
Com o passar dos anos e a popularização das plataformas de aluguel por temporada, que simplificaram enormemente esse processo, o condomínio passou a perceber uma rotatividade muito grande de pessoas estranhas ao convívio diário, principalmente estrangeiros. E, com isso, começaram também os problemas.
Os problemas desse tipo de rotatividade são bem conhecidos: segurança, má utilização da área comum, barulho, pessoas com mau comportamento e, em alguns relatos, até atividades ilícitas dentro das unidades. Some-se a isso uma dinâmica particularmente desgastante: um ou mais condôminos que administram diversas unidades passaram a reservar todos os horários de serviços e áreas comuns para que seus hóspedes tivessem acesso livre a qualquer momento, prejudicando os moradores efetivos, que ficavam impossibilitados de usar tais espaços em favor de hóspedes que, muitas vezes, sequer chegavam a utilizá-los.
Diante disso, a síndica passou a receber inúmeras reclamações, o grupo de WhatsApp do condomínio virou uma arena de condôminos prós e contras, e a situação foi ficando cada vez mais insustentável.
A primeira medida adotada pela síndica para conter o problema foi a formação de um grupo de estudos, com o propósito de discutir o assunto e apresentar soluções em uma futura assembleia. A medida, em si, até poderia ter funcionado, mas foi mal executada.
Um grupo de estudos, por si só, não produz resultado se não houver participantes dispostos ao diálogo e à construção efetiva de soluções. Escolher condôminos a esmo, sem qualquer critério, transforma essa iniciativa em mera postergação do problema.
E aqui vai minha primeira orientação: o grupo de estudos pode funcionar, desde que, ao lado dos condôminos favoráveis e contrários, haja a participação de uma pessoa tecnicamente preparada para conduzir os trabalhos: um mediador ou um advogado especializado na matéria.
No caso do condomínio em questão, faltou exatamente isso: o grupo não contava com ninguém preparado para mediar a discussão e, para piorar, um dos participantes adotava postura marcadamente truculenta, intimidando os demais, ameaçando com processos judiciais e impondo sua posição de forma agressiva, o que inviabilizou qualquer construção conjunta. O resultado não poderia ser diferente: um ano após a formação do grupo, nada foi decidido, nada foi estudado, e a iniciativa só serviu para agravar o assunto e aprofundar a animosidade entre os condôminos.
A partir daí, toda assembleia (tratasse ou não do tema) virou palanque eleitoral, com cada lado defendendo sua posição. Quem era contra argumentava que o condomínio estava mal frequentado, com problemas de segurança, pessoas praticando atividades ilícitas e mau uso das áreas comuns. Quem era a favor (a minoria, diga-se) sustentava, como argumento principal, que a Constituição garante ao proprietário o direito de usar, gozar e dispor de seu imóvel como bem entender, e que restringir a locação de curta temporada feriria esse direito fundamental. Subsidiariamente, argumentava-se que a restrição reduziria o valor do imóvel e o tornaria menos atrativo no mercado.
Dito isso, vamos às considerações jurídicas.
Direito de propriedade individual versus interesse coletivo
O argumento de que a propriedade é um direito absoluto, oponível a qualquer restrição, não resiste a uma leitura atenta do próprio Código Civil. O direito de usar, gozar e dispor da coisa (art. 1.228, caput) já nasce condicionado, no mesmo dispositivo, ao exercício “em consonância com as suas finalidades econômicas e sociais”: a chamada função social da propriedade, que ganha contornos ainda mais rígidos dentro de um condomínio edilício, onde a propriedade individual da unidade autônoma convive, necessariamente, com a propriedade coletiva das áreas comuns e com os interesses de toda a coletividade de condôminos.
É justamente por isso que o art. 1.336, IV, do Código Civil impõe a cada condômino o dever de dar à sua unidade a mesma destinação da edificação, e de não utilizá-la de forma prejudicial ao sossego, à salubridade e à segurança dos demais moradores, tampouco aos bons costumes.
O exemplo mais contundente de até onde vai essa relativização é o próprio Código Civil: o art. 1.337, em seu parágrafo único, autoriza que o condômino ou possuidor que gere incompatibilidade de convivência com os demais, por reiterado comportamento antissocial, seja constrangido a pagar multa de até o décuplo do valor da contribuição condominial, mediante deliberação de três quartos dos condôminos restantes. E essa relativização vai além da multa: se, mesmo após a sanção pecuniária, o infrator persistir reiteradamente no comportamento ofensivo, a doutrina majoritária sustenta ser cabível a própria exclusão do condômino antissocial por via judicial.
Foi essa a conclusão da V Jornada de Direito Civil do Conselho da Justiça Federal, consolidada no Enunciado 508[1]: “verificando-se que a sanção pecuniária mostrou-se ineficaz, a garantia fundamental da função social da propriedade (arts. 5º, XXIII, da CRFB e 1.228, § 1º, do CC) e a vedação ao abuso do direito (arts. 187 e 1.228, § 2º, do CC) justificam a exclusão do condômino antissocial, desde que a ulterior assembleia prevista na parte final do parágrafo único do art. 1.337 do Código Civil delibere a propositura de ação judicial com esse fim, asseguradas todas as garantias inerentes ao devido processo legal.”
Ou seja: o próprio sistema jurídico admite, em hipóteses extremas (e sempre mediante deliberação assemblear e respeito ao devido processo legal), que um condômino seja judicialmente excluído do convívio condominial em razão de sua conduta reiteradamente prejudicial aos demais. Se essa é a extensão que o ordenamento tolera em nome do interesse coletivo, não há como sustentar que o direito de propriedade seria absoluto a ponto de autorizar, sem qualquer chancela assemblear, uma atividade que, como visto no relato acima, pode comprometer diretamente a segurança, o sossego e o uso das áreas comuns por todos.
A questão da Lei do Inquilinato
Para além dessa discussão sobre direito de propriedade, há quem sustente que a locação por temporada já é regulamentada pela Lei do Inquilinato. A Lei nº 8.245/1991 traz, em seu artigo 48, a definição de locação por temporada: aquela “destinada à residência temporária do locatário, para a prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em seu imóvel, e outros fatos que decorram tão somente de determinado tempo, e contratada por prazo não superior a 90 dias”.
É evidente que, quando a lei foi editada, esse artigo não foi pensado para o modelo de locação praticado por plataformas como o Airbnb, que tem pouco mais de dez anos de existência. Além disso, existe uma incompatibilidade relevante entre as duas modalidades: o prazo. O art. 48 limita a locação por temporada a 90 dias, e o art. 50, parágrafo único, da mesma lei, estabelece uma consequência importante para quem ultrapassa esse limite: “findo o prazo ajustado, se o locatário permanecer no imóvel sem oposição do locador por mais de trinta dias, presumir-se-á prorrogada a locação por tempo indeterminado, não mais sendo exigível o pagamento antecipado do aluguel e dos encargos.” Ou seja, ultrapassado o prazo, a locação se converteria em locação residencial tradicional.
O Airbnb, por sua vez, não impõe limitação de prazo, pelo contrário: a própria plataforma oferece a opção de “reserva de longa duração”, para hospedagens de 28 dias ou mais, cobrando o primeiro mês à vista e o restante em parcelas mensais, sem jamais estabelecer prazo máximo. Isso evidencia que o modelo de exploração das plataformas digitais não se encaixa perfeitamente na moldura da Lei do Inquilinato, reforçando a necessidade de uma regulação própria que, até o momento, ainda não existe no Brasil.
O que diz (e o que ainda não diz) a legislação
No Rio de Janeiro, município do condomínio em questão, existe o PL nº 372/2025[2], de autoria do vereador Salvino Oliveira (PSD), com coautoria de Carlo Caiado (presidente da Câmara), Marcio Ribeiro e Dr. Gilberto, protocolado em sua versão reformulada na Câmara Municipal na semana de 28 de maio de 2026. O projeto ainda está em tramitação, passando por comissões antes de ir a plenário, ou seja, não é lei vigente. Entre as regras propostas estão o cadastro obrigatório de anfitriões junto à prefeitura, com informação de datas de check-in/check-out e valores recebidos; a vedação a câmeras internas nos imóveis; multas de R$ 1.000 para anfitriões (dobrando em reincidência) e R$ 10.000 para plataformas e corretoras; e a possível retenção de ISS na fonte pelas plataformas. Versões anteriores do projeto também previam que cada condomínio decidisse, em assembleia, por dois terços dos condôminos, se autoriza ou não a atividade, regra que, mantida na versão final, reforçaria exatamente a lógica que a jurisprudência do STJ já vem adotando (ver adiante).
Em nível federal, há duas frentes em tramitação, e nenhuma delas é lei ainda. A primeira é um projeto do Senado[3], de autoria do senador Rodrigo Pacheco, apresentado em janeiro de 2025 dentro da reforma do Código Civil, propondo incluir regra expressa determinando que, “nos condomínios residenciais, o condômino ou aqueles que usam sua unidade, salvo autorização expressa na convenção ou por deliberação assemblear, não poderão utilizá-la para fins de hospedagem atípica”. O projeto segue aguardando despacho da Presidência do Senado para início da discussão nas comissões, ainda distante de virar lei.
A segunda é o PL 1153/2026[4], de autoria da deputada federal Laura Carneiro (PSD/RJ), apresentado em 13/03/2026, que segue linha diferente: propõe que as locações de curta duração por plataformas digitais passem a ser reguladas pela Lei do Inquilinato, e não pela Lei Geral do Turismo. Está nas Comissões de Turismo e de Constituição e Justiça, aguardando designação de relator, também sem previsão de votação.
Em resumo: nenhuma lei específica sobre o tema foi aprovada em nível municipal no Rio de Janeiro ou em nível federal. Os únicos exemplos de projetos efetivamente convertidos em lei municipal no Brasil são a Lei Complementar nº 99/2017[5], da Câmara Municipal de Caldas Novas/GO, que tornou o município a primeira cidade do país a regulamentar e taxar esse tipo de hospedagem[6], e a Lei nº 4.140/2019[7], da Câmara Municipal de Ubatuba/SP. Ambos os regramentos estabelecem que a exploração de imóveis residenciais como meio de hospedagem será regulamentada de forma subsidiária pela Lei Geral do Turismo, respeitados também os dispositivos sobre locação por temporada previstos na Lei do Inquilinato.
O panorama na jurisprudência
Antes da uniformização promovida pelo STJ (que veremos a seguir), os tribunais estaduais divergiam de forma significativa sobre o tema e, na prática, ainda há decisões conflitantes sendo publicadas em primeira e segunda instância, já que a tese vinculante do STJ é recentíssima e sua aplicação uniforme pelas instâncias inferiores é um processo gradual.
De um lado, decisões como a da Segunda Câmara de Direito Privado do TJRJ, sob relatoria da Desembargadora Renata Machado Cotta, mantiveram a proibição[8] das locações por plataformas digitais em condomínios de destinação residencial mesmo sem cláusula expressa de vedação na convenção, sob o fundamento de que o direito de usar, gozar e dispor livremente do imóvel deve ser compatível com a destinação atribuída ao condomínio. De outro lado, parte da jurisprudência historicamente exigia cláusula expressa de proibição na convenção para que a restrição pudesse ser oposta aos condôminos, sob pena de se impor uma limitação ao direito de propriedade sem previsão clara e específica. Há ainda decisões do próprio TJRJ[9] que, em contextos específicos, vedaram a aplicação de multa retroativa a contratos de hospedagem já firmados antes de a assembleia deliberar pela proibição, reconhecendo alguma proteção ao ato jurídico já constituído. Essa mesma divergência de fundo, friso, é o pano de fundo da controvérsia que o STJ decidiu pacificar de vez, como veremos a seguir.
Em maio deste ano, a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça, ao julgar o REsp 2.121.055/MG[10], sob relatoria da Ministra Nancy Andrighi, estabeleceu que a utilização de imóveis em condomínios para a celebração de contratos de estadia de curta temporada exige que a destinação das unidades tenha sido alterada em assembleia, por no mínimo dois terços dos condôminos. Para a Segunda Seção, a exploração reiterada e a profissionalização desse tipo de contrato, marcada pela rotatividade constante de hóspedes e pela finalidade lucrativa recorrente, descaracteriza a destinação exclusivamente residencial do imóvel, aproximando essa atividade de uma exploração de natureza hoteleira. Por isso, sua autorização não pode decorrer de mera tolerância ou de ausência de vedação expressa: exige deliberação formal, pelo quórum qualificado do art. 1.351 do Código Civil, tal como se exige para qualquer alteração de destinação do condomínio. A decisão, tomada por maioria, teve o mérito de uniformizar o entendimento das duas Turmas de Direito Privado do STJ sobre a matéria, encerrando, ao menos naquele momento, anos de divergência entre os tribunais estaduais.
Essa “novela” ganhou um novo capítulo quando, em 8 de junho de 2026, o STJ, por decisão do Ministro Raul Araújo, afetou os REsp 2.272.536 e 2.272.537[11] como representativos de controvérsia repetitiva (Tema 1.443), delimitando a questão de saber se a simples cláusula de destinação residencial prevista na convenção já basta, por si só, para proibir a locação por plataformas digitais, independentemente de vedação expressa. Como consequência dessa afetação, o STJ determinou a suspensão, em todo o território nacional, de todos os processos individuais e coletivos que discutam essa mesma questão jurídica, suspensão que vigorará até que se fixe a tese vinculante.
Na prática, isso significa que, se algum condômino insatisfeito decidir judicializar a questão, o processo muito provavelmente será suspenso assim que a tese repetitiva for identificada pelo juízo, permanecendo parado até o julgamento definitivo do Tema 1.443.
Voltando ao caso concreto
O condomínio em questão agendou uma assembleia para deliberar sobre o tema. O edital de convocação previa a seguinte ordem do dia:
Veja que o condomínio preferiu seguir por uma linha de votação de “a favor” ou “contra”, sem a intenção de alterar os termos da convenção, que diz expressamente que o condomínio tem caráter estritamente residencial.
O resultado da assembleia? O “não” venceu, mas não foi atingido o quórum qualificado de 2/3 da totalidade dos condôminos, e não houve aprovação para a extensão da votação em assembleia permanente. Diante disso, a síndica informou que está automaticamente vedado o uso das unidades para aluguel de curta temporada, sendo certo que será enviada notificação para que os condôminos que praticam essa atividade apresentem os contratos em andamento e encerrem os anúncios.
Indaga-se: para que exigir quórum qualificado nesse caso? Vejo o seguinte cenário: possivelmente o condomínio não receberá um processo judicial neste momento, em razão da paralisação decorrente do recurso repetitivo em andamento, mas, a depender do resultado do julgamento no STJ, essa ação pode vir a ser proposta, com o argumento de que a convenção, tal como redigida, não proíbe expressamente esse tipo de locação.
Por isso, entendo que teria sido mais produtivo pautar a assembleia de outra forma: submeter diretamente à votação, sob o mesmo quórum qualificado de 2/3 exigido pelo art. 1.351 do Código Civil, a alteração da convenção para nela inserir dispositivo expresso sobre o tema, autorizando a destinação mista ou, alternativamente, vedando de forma explícita a locação por temporada. Em qualquer dos dois cenários, o quórum qualificado seria igualmente necessário; a diferença é que o resultado da votação passaria a constar da própria convenção, de forma expressa e inequívoca. Essa condução resolveria a questão de forma definitiva, sem deixar margem para futuras discussões judiciais sobre a suficiência (ou não) da simples destinação residencial como fundamento da proibição. Essa pauta poderia, inclusive, ter sido mantida em assembleia permanente, de modo a viabilizar a obtenção do quórum necessário, seja para alterar a destinação, seja para incluir a vedação expressa. De todo modo, isso exigiria um trabalho ativo do condomínio para engajar os condôminos e garantir que efetivamente votassem, seja presencialmente, seja durante a janela de votação aberta na assembleia permanente, se for o caso.
Conclusão
O caso acima ilustra bem por que a locação de curta temporada em condomínios residenciais está longe de ser um tema simples. Envolve, ao mesmo tempo, princípios constitucionais sobre a função social da propriedade, regras específicas do direito condominial, uma lei do inquilinato pensada para outra realidade, projetos de lei ainda em tramitação nas três esferas (municipal, estadual e federal) e uma jurisprudência que, mesmo após a sinalização do STJ em maio, segue em construção, com o próprio tribunal reconhecendo a necessidade de pacificar o tema por meio de um recurso repetitivo.
Nesse cenário, decisões tomadas com pressa, sem o devido cuidado na redação do edital, na condução da assembleia e na fundamentação jurídica da deliberação, tendem a criar mais insegurança do que solução, deixando o condomínio exposto a questionamentos judiciais que poderiam ter sido evitados com um planejamento adequado desde o início.
Casos como esse mostram que o tema, apesar de parecer simples à primeira vista, na verdade exige atenção a diversas camadas: a convenção do condomínio, a legislação ainda em construção e uma jurisprudência que segue em formação. Decisões tomadas sem esse cuidado tendem a gerar mais conflito do que solução, e o momento de buscar orientação jurídica é antes da assembleia, não depois que a decisão já foi tomada de forma equivocada.
Esse cuidado, aliás, não interessa só a quem já mora no condomínio. Vale também para quem está comprando um imóvel pensando em explorá-lo por temporada: nem sempre o comprador é informado, no momento da compra, sobre restrições que podem inviabilizar esse plano, seja pela convenção do condomínio, seja por normas municipais específicas. Mas esse é assunto para um próximo artigo.
Se você quer investir em um imóvel para esse tipo de exploração, é síndico ou está passando por um problema como o narrado aqui no seu condomínio, entre em contato para conversarmos e eu poder te ajudar.
[1] Conselho da Justiça Federal. Enunciado 508, V Jornada de Direito Civil. Disponível em: https://www.cjf.jus.br/cjf/corregedoria-da-justica-federal/centro-de-estudos-judiciarios-1/publicacoes-1/jornadas-cej/vjornadadireitocivil2012.pdf. Acesso em: 18 set. 2026.
[2] Câmara Municipal do Rio de Janeiro. Projeto de Lei nº 372/2025. Disponível em: https://temporealrj.com/airbnb-imoveis-residenciais-camara/. Acesso em: 18 set. 2026.
[3] CNN Brasil. Novo Código Civil: projeto permite proibição de aluguel no modelo Airbnb. Disponível em: https://www.cnnbrasil.com.br/politica/novo-codigo-civil-projeto-permite-proibicao-de-aluguel-no-modelo-airbnb/. Acesso em: 18 set. 2026.
[4] Câmara dos Deputados. Projeto de Lei nº 1.153/2026 (dep. Laura Carneiro). Disponível em: https://www.camara.leg.br/proposicoesWeb/prop_mostrarintegra?codteor=3097173. Acesso em: 18 set. 2026.
[5] Câmara Municipal de Caldas Novas/GO. Lei Complementar nº 99/2017. Disponível em: https://www.caldasnovas.go.gov.br/wp-content/uploads/2018/08/Lei-Complementar-099-2017.pdf. Acesso em: 18 set. 2026.
[6] IstoÉ Dinheiro. Caldas Novas é primeira cidade do país a taxar o Airbnb. Disponível em: https://istoedinheiro.com.br/caldas-novas-e-primeira-cidade-no-pais-taxar-o-airbnb/. Acesso em: 18 set. 2026.
[7] Câmara Municipal de Ubatuba/SP. Lei nº 4.140/2019. Disponível em: https://leismunicipais.com.br/a/sp/u/ubatuba/lei-ordinaria/2019/414/4140/lei-ordinaria-n-4140-2019-disciplina-a-instalacao-e-funcionamento-do-meio-de-hospedagem-remunerado-em-residencia-com-prestacao-de-servicos-no-municipio-de-ubatuba-sp-e-da-outras-providencias. Acesso em: 18 set. 2026.
[8] TJRJ, 2ª Câmara de Direito Privado, Rel. Desª. Renata Machado Cotta. Notícia disponível em O Itaperunense: https://www.oitaperunense.com.br/site/tj-do-rio-confirma-proibicao-de-aluguel-por-airbnb-em-condominios-residenciais/. Acesso em: 18 set. 2026.
[9] SíndicoNet. TJRJ veta multa por locação de curta temporada em condomínio. Disponível em: https://www.sindiconet.com.br/informese/tjrj-locacao-por-temporada-em-condominio-noticias-juridico. Acesso em: 18 set. 2026.
[10] STJ, REsp 2.121.055/MG, Segunda Seção, Rel. Min. Nancy Andrighi, julgado por maioria em 07.05.2026. Notícia oficial disponível em: https://www.stj.jus.br/sites/portalp/Paginas/Comunicacao/Noticias/2026/07052026-Oferta-de-imovel-em-plataformas-como-Airbnb-exige-aprovacao-do-condominio–define-Segunda-Secao.aspx. Acesso em: 18 set. 2026.
[11] STJ, REsp 2.272.536 e REsp 2.272.537, afetados como representativos de controvérsia repetitiva (Tema 1.443), Rel. Min. Raul Araújo, decisão de 08.06.2026. Notícia disponível em Migalhas: https://www.migalhas.com.br/quentes/457659/stj-afeta-recursos-e-suspende-acoes-sobre-airbnb-em-condominios. Acesso em: 18 set. 2026.
